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SORGEDIL - Svalutazione dell'immobile senza isolamento acustico

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SVALUTAZIONE IMMOBILE SENZA ISOLAMENTO ACUSTICO



Svalutazione dell'immobile senza isolamento acustico? Il danno nella scala limitato-rilevante-grave

Quando un appartamento è danneggiato dal rumore di calpestio o dal rumore degli impianti idro-sanitari di un altro appartamento, attiguo o sovrastante o sottostante, occorre considerare chi sia il proprietario del secondo appartamento in relazione al proprietario del primo appartamento (che chiede i danni al venditore/costruttore). Se il proprietario del secondo appartamento ("sorgente" del rumore) è Parte terza (cioè estranea) nella controversia tra la Parte che chiede i danni e il venditore/costruttore, siccome non è possibile obbligare una Parte che non è in causa ad effettuare lavori nel proprio appartamento, si tratta di difetti d'isolamento acustico non riparabili nell'appartamento di cui si richiedono i danni.

I danni dell'appartamento sono il "minor valore" o la svalutazione che deve tener conto della diminuzione di abitabilità o fruibilità dell'appartamento stesso, dovuta al maggior rumore e al conseguente maggior disturbo, che gli attori dovranno continuare a subire, a causa del difetto d'isolamento acustico. In generale il difetto d'isolamento acustico può essere stimato nella scala limitatorilevante-grave. La giurisprudenza e la bibliografia tecnica indicano che un appartamento affetto da insufficiente isolamento al calpestio oppure da eccessiva rumorosità degli impianti è svalutato del 30% del suo valore, quando il difetto è da ritenersi grave.






La qualità acustica delle abitazioni istituita dalla norma UNI 11367:


La norma UNI 11367 del luglio del 2010 "Classificazione acustica delle unità immobiliari – Procedura di valutazione e verifica in opera", in analogia alla classificazione energetica degli edifici, prevede differenti classi di efficienza acustica: dalla classe I, la migliore cioè la più silenziosa, fino alla classe IV, la peggiore cioè la più rumorosa.

La norma stabilisce il limite di ciascuna classe, espresso in dB, per ciascuno dei classici 5 requisiti. I primi 3 sono uguali a quelli del D.P.C.M.: l'isolamento della facciata D
2m,nT,w , il potere fonoisolante R'w e il calpestio L'n,w . Invece gli ultimi due, relativi agli impianti "continui"L ic e "discontinui" L id , sono lievemente diversi da L Aeq e L ASmax del D.P.C.M. perché prescrivono le correzioni per tener conto del rumore di fondo e del tempo di riverberazione.

La norma UNI 11367 indica i limiti di classe come valore utile che è diverso dal valore misurato per l'incertezza estesa della misurazione. La norma indica i criteri per la classe acustica di ciascun requisito (come media nell'unità immobiliare) e per la classe dell'intera unità immobiliare (con un unico indice per l'insieme di tutti e 5 i requisiti dell'unità immobiliare stessa). Lo scopo è commerciale e sociale "la classificazione acustica consente di informare compiutamente i futuri utenti sulle caratteristiche acustiche dell’unità immobiliare" ma non è, né può essere, tecnico-legale perché l'operazione della media diluisce il difetto dell'isolamento acustico di quella soletta o di quel muro che è oggetto di contestazione o di controversia giudiziaria.







Il D.P.C.M., la UNI 11367 e il difetto nella scala limitato-rilevante-grave:

I requisiti acustici fissati dal D.P.C.M. possono essere confrontati con quelli delle diverse "classi" d'isolamento acustico della norma UNI 11367 del luglio 2010 "Classificazione acustica delle unità immobiliari". La "qualità acustica percepita" dalle persone è distinta per i rumori provenienti dall'interno dell'edificio e per quelli provenienti dall'esterno. Concentriamo la nostra attenzione sui rumori dall'interno dello stesso edificio, perché rappresentano il caso più frequente nelle controversie giudiziarie per disturbo da rumore. Quindi trascuriamo l'isolamento acustico della facciata D 2m,nT,w che nel caso sia insufficiente può essere adeguato con semplice sostituzione dei serramenti e intervento nel cassonetto. Trascuriamo anche il potere fonoisolante R'w  perché l'esperienza mostra che, almeno nella maggioranza dei casi, esso è rispondente ai requisiti di legge, soprattutto per le solette.

Perciò esaminiamo con maggiore attenzione i requisiti del rumore di calpestio L'
n,w e del rumore degli impianti, a funzionamento sia "continuo" L Aeq (di riscaldamento e condizionamento) sia "discontinuo" L ASmax (di ascensori e idro-sanitari). Ciò perché quando il calpestio eccede il limite 63 dB occorre la costruzione del "pavimento galleggiante"che è un lavoro parecchio costoso e intrusivo e che richiede l'appartamento liberato dal mobilio. Anche gli scarichi idro-sanitari, alcune volte, quando eccedono il limite sono difficili da insonorizzare.


Tags: svalutazione immobile senza isolamento acustico, sentenze isolamento acustico, risarcimento danni per mancato isolamento acustico






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"Per imparare a nuotare sarà  meglio rivolgersi ad un istruttore di nuoto, o ad un fisico che ti spiega la teoria del galleggiamento Archimede? Ovvero per isolarsi dal rumore è meglio rivolgersi ad un tecnico in acustica, o ad un fisico-ingegnere-scienziato che ti spiega la fisica delle onde?"

Tecnico Competente in Acustica Ambientale, ai sensi dell’art. 2. commi 6 e 7 della legge 26 ottobre 1995, n° 447 e delibera regionale 17 maggio 1996, n° 13195, riconosciuto dalla Regione Lombardia con Decreto n° 4103/98.

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